Гаражные объединения (по состоянию законодательства на 2012г.)

PDFПечатьE-mail

Гаражные объединения
(по состоянию законодательства на  2012г.)

С давних времен гаражные объединения граждан именуются гаражными кооперативами или гаражными товариществами. В таком качестве они и были зарегистрированы в установленном тогда порядке, и вошли в речевой обиход.

Современное законодательство (включая вступивший в силу с 01.07.2002 г. федеральный закон РФ № 129-фз «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей») строже ставит вопрос о соответствии учредительных документов юридических лиц Гражданскому кодексу РФ (далее- ГК РФ), и указывает на необходимость внесения в них соответствующих изменений.

Соответствие устава юридического лица закону требуется и самим участникам такого юридического лица, так как участники (учредители, члены, пайщики) и руководители  юридических лиц различных организационно-правовых форм (далее- ОПФ) имеют разные права и обязанности.

Несоответствие ОПФ может вызвать внешние  проблемы. К примеру, у банка может возникнуть вопрос о полномочности лица, подписавшего платежное поручение. Неубедительную юридическую силу имеет решение общего собрания членов гаражного кооператива, если оно было принято в порядке, не соответствующем закону. ФРС может приостановить регистрацию прав на недвижимость (или на землю) из-за неясности правового статуса организации и его руководителя. И так далее.

(кстати, есть примеры нескольких случаев, когда это произошло из-за ошибки работников  ИФНС. В свидетельствах  о регистрации автору приходилось видеть  такие записи: «потребительский кооператив гаражное товарищество…» или «гаражное товарищество автогаражный кооператив…»).

 У гаражных объединений есть и внутренние проблемы: владельцы гаражей годами не платят взносы и не ходят на собрания, а непонятно как выбранные председатели и члены правлений  «автокооперативов» бесконтрольно тратят общие деньги, и ничего, по мнению простых членов, не делают. Каждое общее собрание (если на него удастся собрать хотя бы одну треть членов кооператива) превращается в поле брани и склоки, зачастую безрезультатной.

 Одной из причин этого являются плохо составленные и несоответствующие закону уставы гаражных объединений. Устав- это внутренний закон, можно сказать конституция, юридического лица. В нем должны быть прописаны ВСЕ принципы и процедуры деятельности данного юридического лица.

При наличии хорошо подготовленного устава, главные проблемы в гаражном объединении могут быть разрешены.

 В какой же организационно-правовой форме должно существовать гаражное объединение?

 При определении конкретной организационно-правовой формы для данного гаражного объединения ключевое значение имеет вопрос о собственности на гаражи (боксы), и на имущество общего пользования. К имуществу общего пользования причисляются: общие постройки, общее внутригаражное осветительное и прочее оборудование, коммуникации, ограждения, эстакады, шлагбаумы и т.д.

 Важное замечание: не следует путать термины «общее имущество» и «имущество общего пользования». Первое понятие означает общую (совместную или долевую) собственность членов объединения, а второе понятие - способ использования. Имущество общего пользования может быть или общей собственностью членов объединения, или собственностью самого объединения. А к общей собственности членов объединения могут относится как имущество общего пользования, так и гаражи (боксы).

 Если речь идет о подземном (цокольном) паркинге в многоквартирном жилом доме, прежде чем создавать гаражное объединение, следует выяснить такой вопрос: не является ли паркинг общим имуществом дома? Подробнее о составе такого имущества смотрите  Жилищный кодекс РФ. Если является, то функции   гаражного объединения будет осуществлять  ТСЖ  этого дома.  При этом собственники  жилья  все вместе  будут обязаны содержать паркинг.

Что бы выяснить, является ли данный  паркинг  самостоятельным объектом недвижимости, или же относится к   общему имущества дома,  необходимо изучить проектную документацию дома, а также систему привлечения дольщиков  к  строительству (платил ли  долевик за  строительство парковки или нет). В зависимости от результата исследования  решается вопрос создания  гаражного объединения и   несения расходов по эксплуатации стоянки.

 Для гаражных объединений, на наш взгляд, пригодны две ОПФ.

 ГАРАЖНЫЙ ПОТРЕБИТЕЛЬСКИЙ КООПЕРАТИВ (далее- ГПК).

Закон РФ «О потребительской кооперации (потребительских обществах, их союзах) в РФ» не распространяется на гаражные потребительские кооперативы. Кроме того, федеральный закон РФ «О некоммерческих организациях» также указывает, что его действие не распространяется на потребительские кооперативы.

Поэтому деятельность  ГПК регулируется только ст. 116 ГК РФ.

В ГПК имущество, включая гаражи (боксы) может распределяться несколькими способами.

1-ый способ: все имущество (включая собственно гаражи) принадлежит самому ГПК на праве собственности. Члены ГПК обладают паем, который возвращается им в случае выхода из ГПК. За членом ГПК закрепляется конкретный гараж (бокс), который самому члену  ГПК на праве собственности  не принадлежит. Кооперативу также принадлежит все имущество общего пользования в гаражном комплексе. Иными словами, в кооперативе пайщику (так именуется участник кооператива) не принадлежит ничего, кроме пая.

2-ой способ: ГПК принадлежит только  имущество общего пользования, а сами гаражи (боксы) принадлежат членам ГПК на праве собственности.

3-ий способ: все имущество принадлежит членам ГПК. Пример: граждане долевым способом построили капитальные гаражи и всю инфраструктуру. При этом они решили: инфраструктура остается в долевой собственности, а право собственности на боксы в гаражном комплексе каждый регистрирует как отдельный объект недвижимости (гаражный блок может остаться и в долевой собственности как единый объект недвижимости со множеством долевых собственников). В этом случае ГПК является чисто управленческой организацией. Однако нельзя не отметить следующее обстоятельство: по определению потребительский кооператив создается путем объединения имущественных паевых взносов его членов. Может ли считаться потребительским кооперативом организация, в которой вообще нет паевых взносов, у которой нет своего имущества?

Существенным  обстоятельством  (для рядового   члена ГПК скорее отрицательным) членства в  ГПК является то, что до момента  полной оплаты пая  член  ГПК (выходящий, или исключенный) может претендовать только на пай, а не на  реальную  недвижимость. Это же касается и его наследников.

  ГАРАЖНОЕ НЕКОММЕРЧЕСКОЕ ПАРТНЕРСТВО (далее- ГНП)

ГНП может быть создано на основании ст. 8 федерального закона РФ «О некоммерческих организациях». Статус гаражного НП  урегулирован  законом «О некоммерческих организациях», поэтому нет необходимости  в данной статье  это освещать.

ГНП объединяет  только юридических собственников гаражей (не будем также  обсуждать разницу в оформлении права собственности на капитальный и металлический гараж, так как это другая тема).

 При решении вопроса о выборе организационно-правовой формы следует учитывать разницу правового статуса членов ГПК и членов  ГНП, с привязкой к конкретике вашей ситуации.  В этом вопросе  вам помогут  разобраться  юристы.

С точки зрения земельных правоотношений, и  ГПК и ГНП могут и должны являться землепользователем всей территории гаражного комплекса в целом, так как трудно представить ситуацию, при которой каждый владелец гаража оформляет себе в аренду земельный участок 3*6 метров для установки гаража, а также право проезда по общей  территории.

 При выборе между   ПК и НП следует также помнить, что  ПК регистрируется    в налоговой службе и  сделать это можно  за 10-12 дней.  А НП проходит через  управления Минюста, и учитывая  «пробег»   документов через  налоговую службу,  регистрация  занимает  в среднем  30 дней.

 Иные формы некоммерческих организаций вообще не подходят для деятельности, связанной с эксплуатацией гаражей (фонд, политическая партия, общественное объединения, учреждение, автономная некоммерческая организация, ассоциация, союз и т.д).

 

Отметим еще одно обстоятельство. Законодательство предусматривает создание юридических лиц в форме товарищества. Однако, согласно ГК РФ, в виде товариществ создаются только коммерческие организации (полное товарищество, товарищество на вере). А федеральный закон РФ «О САДОВОДЧЕСКИХ, ОГОРОДНИЧЕСКИХ И ДАЧНЫХ НЕКОММЕРЧЕСКИХ ОБЪЕДИНЕНИЯХ ГРАЖДАН» позволяет создавать в виде товарищества только огородническое, дачное или садоводческое объединение. Но это- специальная  норма. Аналогия к гаражам  здесь не применима.

Следовательно, гаражное объединение не может быть создано в форме товарищества. Для полной ясности поясним, что ОПФ и наименование юридического лица- это разные вещи. Можно создать гаражное некоммерческое партнерство с наименованием «Товарищество собственников гаражей», но создать гаражное товарищество с любым наименованием нельзя- закон не предусматривает для гаражных объединений такой ОПФ.

 Закона, прямо регулирующего деятельность гаражных объединений  на момент написания данной статьи  (2008г.) не существует, хотя такой закон  был бы хорошей «шпаргалкой» для  гаражных владельцев.

Но путь решения  типичных проблем  для гаражников все же есть. Это- качественный устав организации. Отметим наиболее важные  положения, которые должны быть прописаны в уставе:

-порядок управления деятельностью организации  (имеется в виду компетенция всех органов, их полномочия и ответственность);

-права и обязанности членов (в том числе  контроль за должностными лицами организации);

-условия и порядок приема в члены  организации и выхода из нее (включая исключение и дальнейший вынос гаража с территории организации);

-источники формирования имущества (в том числе исчерпывающий перечень видов взносов  и ответственность за невнесение).

 Рассмотрим типичный  случай: автолюбитель  халатно  относится к  обязанности по внесению членского взноса. Может ли Правление ограничить ему право проезда?

В  уставе приписано право  члена  гаражного объединения пользоваться   общим имуществом, и есть  право проезда по территории.  В таком случае   введенные  Правлением ограничения представляют собой одностороннее  изменение  «правил игры» путем незаконного ограничения права члена гаражного объединения. В этой ситуации Правление  явно  выходит  за пределы  своих уставных полномочий.  Следовательно, в уставе должно  быть  положение о праве Правления  своим решением  ограничить въезд  на арендуемый гаражным объединением  земельный участок автотранспорта неплательщиков взносов. В таком варианте  права автолюбителя никак не нарушаются: так как гаражу можно пройти пешком,  но не на машине.  В этом случае решение Правления будет законным.

(такое решение  верно для  случая, когда  гаражное объединение является арендатором  земельного участка, на котором расположены  внутренние проезды гаражного комплекса).

 

Еще одним сложным случаем является наличие у одного лица нескольких гаражей.  Естественно, такой владелец претендует на  общем собрании на  количество голосов, равное количеству своих гаражей, что противоречит закону. Данную проблему также  можно решить при   вдумчивом подходе к разработке устава. 

 Поэтому, приводя в порядок  устав  своего гаражного объединения, никогда не ищите «типовой» или «стандартный» устав. Разумеется, такого добра можно много скачать из Интернета. Но  будьте уверены, что «стандартные» уставы  помогут  в ваших проблемах так же, как купленные за полцены кроссовки в долгом путешествии.


  Ильясов Ирек Мугалимович, заместитель директора юридической компании ООО «Фонд «АЯКС» по содействию развитию предпринимательства» (г. Уфа).

 Уважаемые коллеги! При   цитировании данной  статьи огромная  просьба ссылаться на  правообладателя.

 

Наш адрес: 450098, Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Российская, д. 96, (остановка транспорта “Глумилино” или “Горсовет”)

Наши телефоны: (347) 235-76-56, 235-75-11, 235-76-55, 235-75-36, факс (347) 235-76-55

E-mail: fondajks@mail.ru 

Templates Joomla 1.5