ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ

PDFПечатьE-mail

Государственная регистрация права собственности на недвижимое имущество является единственным законным доказательством права владения им. Необходимость регистрации бесспорна, а вот как поступить в том случае, когда регистрации подлежат не один, а ряд объектов, входящих в единую технологическую цепочку: регистрировать их по отдельности или все вместе? Законодательство допускает оба варианта.

Роль недвижимости в сфере бизнеса огромна. Она является объектом гражданского оборота, и ее можно купить или продать, использовать в качестве  залога или ипотеку, сдать или взять в аренду. Вложения в недвижимость растут в геометрической прогрессии, но мало кто при приобретении учитывает фактор ее дальнейшего использования.

Государственная регистрация права собственности на недвижимое имущество является единственным законным доказательством права владения, пользования и распоряжения им. Государство предоставляет владельцу право выбора между пообъектной регистрацией и регистрацией в качестве единого комплекса. И здесь важно не ошибиться.

Выбор пообъектной регистрации предпочтителен, если объекты не связаны друг с другом единым технологическим циклом и если собственник планирует использовать части недвижимости по отдельности. Например, при покупке ряда помещений одни будут сдаваться в аренду, а другие планируется выставить на продажу. Продать весь объект по частям также значительно легче. Наличие отдельных свидетельств ускорит возможность осуществления сделок и избавит от лишней волокиты.

Если же ряд объектов входит в единую технологическую цепочку и дополнительно, с учетом планов собственника, данный комплекс используется для получения кредита, то целесообразна регистрация в качестве сложной вещи - у собственника будет весомое доказательство права владения именно этим объектом в целом по назначению. Не прибегая к услугам специалистов, он сможет распоряжаться всем комплексом одновременно, что будет большим подспорьем при решении судьбы всего объекта в целом.

О том, насколько важно подобное решение, можно судить наглядно по примеру из практики.

Фирма организовала строительство топливно-раздаточного комплекса для хранения и оптово - розничной продажи нефтепродуктов. Заключив договор с местной администрацией на аренду земли на 49 лет, общей площадью 3,2 гектара, приступили к первой очереди строительства, которая была завершена очень быстро, и на основании акта госприемки были введены в действие пять объектов: административно - бытовое здание, проходная, очистные сооружения, трансформаторная подстанция и АЗС с подъездными путями и прилегающей обустроенной территорией. После сдачи встала проблема регистрации права собственности на введенные объекты.

Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ (далее – Закон) определяет, что владелец может получить свидетельство о праве собственности на недвижимость только после внесения объекта в Единый государственный реестр. Согласно ст. 2 Закона владелец получает весь комплекс прав (владения, пользования, распоряжения) на недвижимость лишь с момента государственной регистрации. На основании этого Закона были получены 5 свидетельств только на постройки.

Для организации деятельности необходимы были крупные вложения, которых, в связи с затратами на строительство, общество не имело. Руководством было принято решение взять кредит и использовать весь комплекс под ипотеку для получения оборотных средств. В ходе его получения возникла проблема: фактически и оценщики, и банкиры понимали, что залогом является высокодоходный топливно-раздаточный комплекс, стоимость которого многократно превышает размер кредита, но юридически имелось 5 свидетельств на некие сооружения, незначительной площади, непонятно как связанные между собой. И только тогда фирма обратилась в регистрационную палату с просьбой о выдаче единого свидетельства на весь топливно-раздаточный комплекс.

В обоснование своих требований руководители фирмы привели доводы о том, что объект представляет собой единый комплекс с общим функциональным назначением и что пообъектная регистрация не будет отражать реальной стоимости комплекса и его технологических возможностей, так как в него входят не только сооружения, но и дороги, подъездные железнодорожные пути, земля на правах аренды. Кроме того, Закон определяет недвижимость как земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы. В данном же случае ряд объектов оказался за рамками регистрации - дороги, подъездные пути и т.д. На основании анализа проблемы и уже имеющихся прецедентов представительству регистрационной палаты было рекомендовано провести единую регистрацию объекта в качестве сложной вещи на основании ст. 134 ГК РФ. Данная статья определяет, что "если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь (сложная вещь)", следовательно, владелец имеет право на регистрацию топливно-раздаточного комплекса в качестве сложной вещи. Однако сначала необходимо зарегистрировать объекты, которые технологически входили в топливно-раздаточный комплекс, но остались за пределами регистрации: резервуарные парки, наливная и сливная эстакады, насосная с навесом.

На дополнительную регистрацию ушло 4 месяца, и только затем у собственника на руках оказались необходимые ему документы: два свидетельства на право собственности! Почему два? Да потому, что за прошедшее время руководители осознали, насколько важно для дальнейшего использования зарегистрировать объекты вместе или по отдельности, и приняли решение провести регистрацию по функциональному назначению. Так, в единое свидетельство вошли объекты, составляющие в целом базу по хранению и оптовой продаже нефтепродуктов: административно - бытовые здания, проходная, очистные сооружения, трансформаторная подстанция, основной и резервный резервуарные парки, сливная и наливная эстакады, насосная с навесом, - с перечислением литер каждого объекта и общей суммарной площадью. Отдельно была зарегистрирована АЗС, так как ее назначение - розничная продажа топлива.

Таким образом, прежде чем приступить к государственной регистрации недвижимого имущества, необходимо решить, представляет ли собой данный комплекс единую функциональную цепочку, регистрация которой по отдельности может нанести урон как ее ценности, так и сделать невозможным ее дальнейшее использование по назначению.

 Сделки с недвижимым имуществом составляют значительную и, пожалуй, сопряженную с наибольшим риском часть российского гражданского оборота. Такая ситуация обусловлена, с одной стороны, вовлечением в оборот все большего числа объектов недвижимости и его интенсификацией и, с другой стороны, относительной новизной, сложным составом и недостаточной ясностью законодательства, устанавливающего правила регистрации сделок с такими объектами и прав на них.

При таких обстоятельствах приобретают весьма важное значение руководящие материалы российских судебных органов, среди которых центральное место в отношении сделок с недвижимостью занимает Обзор практики разрешения споров, связанных с применением ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Обзор), содержащийся в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59. Многие из сделанных в Обзоре выводов и рекомендаций, а также их мотивация заслуживают внимательного рассмотрения и подробного анализа.

Прежде всего следует сказать несколько слов о правовом значении государственной регистрации сделки. Государственная регистрация, в отличие от нотариального удостоверения сделки, не является некой специальной формой сделки, которую стороны могут выбирать по своему усмотрению, хотя бы по закону такая форма и не требовалась. Государственная регистрация сделки является специальной стадией, завершающей процесс совершения сделки. Такая стадия является необходимой лишь в случаях, предусмотренных законом (ст. 164 ГК РФ). Между тем встречаются случаи, когда стороны включают в договор, государственная регистрация которого не предусмотрена законом, условие о вступлении его в силу с момента государственной регистрации и обращаются в орган юстиции с требованием произвести регистрацию (такого рода случай упоминается в п. 5 Обзора).

Условие о вступлении договора в силу лишь с момента государственной регистрации, если таковая не предусмотрена законом для данного договора, следует считать ничтожным в силу его противоречия п. 1 ст. 433 ГК.

Здесь же следует отметить, что арбитражный суд не вправе обязать учреждение юстиции осуществить государственную регистрацию с указанием иной даты регистрации, чем фактическая дата регистрации. Если вследствие незаконного отказа учреждения юстиции в регистрации права заинтересованному лицу причинены убытки, то такое лицо может требовать от органа юстиции возмещения причиненных убытков на основании ст. ст. 16, 1069 ГК РФ и ст. 31 Закона.

Представляет значительный практический интерес содержащийся в п. 6 Обзора вывод о том, что регистрация порождаемого договором аренды недвижимого имущества обременения вещных прав арендодателя на недвижимое имущество правами арендатора производится на основании ст. 26 Закона о государственной регистрации только при регистрации самого договора аренды недвижимого имущества, так как нормы ГК не предусматривают обязательной регистрации права аренды недвижимого имущества. По мнению ВАС РФ, из п. 3 ст. 26 Закона следует, что регистрация права аренды не является самостоятельной государственной регистрацией этого права, а представляет собой запись в Едином государственном реестре прав о произведенной государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, на основании которого возникают права арендатора, обременяющие недвижимое имущество. Поэтому если договор аренды недвижимости не подлежит государственной регистрации (например, договор аренды здания, заключенный на срок менее одного года), то не подлежит регистрации и обременение в виде прав арендатора, возникающее в связи с заключением и исполнением такого договора аренды.

На сроке договора аренды здания или сооружения следует остановиться особо, поскольку в связи с этим возникает большое количество споров. Как известно, процедура государственной регистрации договора аренды в силу известных российских реалий обычно является нежелательной как для арендодателя, так и для арендатора. Поэтому стороны договора аренды стараются воспользоваться правилом п. 2 ст. 651 ГК РФ, которая требует регистрации договора аренды здания или сооружения лишь в случае, если такой договор заключен на срок менее одного года. Способы избежания регистрации различны. Наиболее часто стороны заключают договор на срок менее одного года (например, 11 месяцев) с условием, согласно которому по окончании срока аренды договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, если до окончания срока аренды ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора, что обычно и происходит. Реже встречается практика заключения договора на неопределенный срок, на основании которого стороны состоят в арендных отношениях гораздо более года.

Как показывает анализ п. п. 8, 10, 11 Обзора, суд в этих случаях проявляет либеральный подход и прибегает к буквальному толкованию условий договора, не пытаясь усмотреть в нем признаки притворной сделки (возможно, в силу практической недоказуемости этого обстоятельства). То есть если в договоре нет прямого указания о сроке его действия, превышающем год, такой договор считается не подлежащим государственной регистрации. В принципе, такой подход следует считать обоснованным и по смыслу п. 2 ст. 651 ГК РФ и Закона о государственной регистрации. Ведь договор аренды, как упоминалось выше, рассматривается в качестве обременения прав арендодателя как собственника здания или сооружения. Это обременение подлежит регистрации в зависимости от его степени, критерием которой является срок договора. Так, при заключении договора аренды на 11 месяцев с автоматической пролонгацией арендодатель в каждый момент времени связан договором не более чем на эти 11 месяцев, поскольку по истечении этого срока он всегда вправе прекратить договор аренды своим односторонним волеизъявлением. В случае заключения договора аренды недвижимости на неопределенный срок арендодатель связан еще менее, поскольку такой договор может быть прекращен любой из сторон с предварительным предупреждением другой стороны за 3 месяца.

 Закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 г. No122-ФЗ определяет государственную регистрацию прав как юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения права на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ (п. 1 ст. 2). Органами, которые от имени государства осуществляют признание и подтверждение прав на недвижимое имущество, являются учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, созданные в субъектах РФ, которые могут принять решение об отказе в государственной регистрации права.

Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав.

Государственная регистрация прав начинается с приема документов, необходимых для государственной регистрации, учреждениями юстиции по регистрации прав и их регистрации в книге учета входящих документов, ведение которой осуществляют специалисты учреждения юстиции по регистрации прав.

В ходе проведения государственной регистрации учреждение юстиции осуществляет правовую экспертизу документов и проводит проверку законности сделки, устанавливает отсутствие противоречий между уже зарегистрированными и заявляемыми правами, вносит записи в Единый государственный реестр прав, совершает надписи на правоустанавливающих документах и, как следствие произведенной государственной регистрации, выдает удостоверения о произведенной государственной регистрации прав.

Однако не всегда государственная регистрация завершается выдачей документов о произведенной государственной регистрации.

Учреждение юстиции по регистрации прав, рассмотрев представленные документы, может принять решение об отказе в государственной регистрации права. Основания для отказа в государственной регистрации права установлены ст. 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 г. No122-ФЗ.

При принятии решения об отказе в государственной регистрации прав заявителю в письменной форме в срок не более 5 дней после окончания срока, установленного для рассмотрения заявления, направляется сообщение о причинах отказа.

Как в случае внесения записи о праве в Единый государственный реестр прав, так и в случае отказа в государственной регистрации права, учреждением юстиции осуществляется процедура государственной регистрации права.

Как поступить гражданам и юридическим лицам в случае, если они не согласны с решением, принятым учреждением юстиции по регистрации прав?

Общие нормы ГК РФ определяют способы защиты гражданских прав (ст. 12 ГК РФ). Защита гражданских прав осуществляется, в т.ч. путем признания недействительным акта государственного органа и органа местного самоуправления. В соответствии со ст. 13 ГК РФ ненормативный акт государственного органа, не соответствующий закону или иным правовым актам и нарушающий права и законные интересы граждан и юридических лиц, может быть признан судом недействительным.

На практике в большинстве случаев граждане и юридические лица, не согласные с произведенной государственной регистрацией, обращаются в суд с иском о признании недействительной государственной регистрации как ненормативного акта органа государственной власти, привлекая ответчиком по делу учреждение юстиции по регистрации прав.

Как уже говорилось выше, отказ в государственной регистрации права является правовым актом учреждения юстиции. Однако исковые требования к учреждениям юстиции о признании недействительным отказа в государственной регистрации не предъявляются. В этом случае подается жалоба на действия учреждения юстиции. Если же рассматривать государственную регистрацию как ненормативный акт органа государственной власти, в этом случае также должны выдвигаться исковые требования о признании недействительным ненормативного акта об отказе в государственной регистрации.

Однако Закон No122-ФЗ устанавливает иные пути защиты нарушенных прав граждан и юридических лиц.

В соответствии с п. 1 ст. 2 Закона зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Таким образом, в тех случаях, когда гражданин или юридическое лицо не согласны с осуществленной государственной регистрацией, то они могут обратиться с иском о признании права в суд, арбитражный суд, оспаривая зарегистрированное право на недвижимое имущество, а не государственную регистрацию права.

Законодательно закреплен принцип бесповоротности и достоверности государственной регистрации: государственная регистрация права является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Исходя из этого принципа, если право зарегистрировано в Едином государственном реестре прав, то может иметь место только спор о праве.

В случае если судом будет признано право на недвижимое имущество за истцом, регистрация его установленного судом права на недвижимое имущество осуществляется в соответствии со ст. 28 Закона No122-ФЗ.

 Закон о регистрации не предусматривает возможности отменить принятое учреждением юстиции решение об отказе в государственной регистрации иначе как по решению суда, арбитражного суда.

Достаточно часто после получения отказа в государственной регистрации заявитель обращается в учреждение юстиции с просьбой пересмотреть решение об отказе, аргументируя как ссылками на нормы действующего законодательства, так и готовностью предоставить дополнительные документы.

Регистратор, принявший решение об отказе, не вправе отменить свое решение и даже в том случае, когда он согласен с доводами заявителя. Закон не предусматривает такой процедуры и не представляет регистратору права отмены принятого решения, равно как не предусматривает процедуры внесудебного, административного обжалования решений регистратора.

Отменить решение регистратора прав об отказе в государственной регистрации не может ни руководитель учреждения юстиции, ни Министерство юстиции РФ, осуществляющее правовой контроль за деятельностью учреждений юстиции по регистрации прав.

В этом случае отказ может быть обжалован в суд или заявитель может вновь обратиться за государственной регистрацией.

В.Вишневский, Председатель 
Башкирской республиканской 
ассоциации юридических компаний,

И.Ильясов, зам.директора
по правовым вопросам 
юридической компании
ООО «Фонд «АЯКС»

Наш адрес: 450098, Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Российская, д. 96, (остановка транспорта “Глумилино” или “Горсовет”)

Наши телефоны: (347) 235-76-56, 235-75-11, 235-76-55, 235-75-36, факс (347) 235-76-55

E-mail: fondajks@mail.ru 

Templates Joomla 1.5