ТОВАРИЩЕСТВО В РЫНОЧНОЙ СТИХИИ

PDFПечатьE-mail

В предыдущем номере мы рассказывали  об альтернативных жилищно-эксплуатационным структурам организациях - товариществах собственников жилья. Сегодня, продолжая поднятую тему, мы расскажем о некоторых аспектах хозяйственной деятельности, обязанностях членов ТСЖ.

Согласно ст. 41 Закона о ТСЖ для дости­жения целей, ради которых создано товарищество, оно вправе заниматься хозяйственной деятельностью, предусмотренной в его уставе. К таким видам деятельности относятся:

         — обеспечение обслуживания, эксплуатации и ремонта недвижимого имущества в кондоминиуме;

— строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в кондо­миниуме;

— сдача в аренду, внаем либо продажа недвижимого имущества, входящего в состав кондоминиума и находящегося в собственности товарищества, в случае недостаточности средств, необходимых для содержания общего имущества кондоминиума.

По решению общего собрания членов товарищества доход, полученный в результате хозяйственной деятельности товарищества, используется для оплаты общих расходов или направляется в специальные фонды, расходуемые на цели, соответствующие преду­смотренным в уставе задачам. Дополнительный доход может быть направлен на иные цели деятельности товарищества, предусмотренные Законом о ТСЖ и уставом товари­щества.

Товарищество не вправе заниматься хозяйственной деятельностью, не преду­смотренной в его уставе.

В уставах товариществ детализируются виды хозяйственной деятельности, перечис­ленные в Законе, что как правило, значительно расширяет эти виды деятельности.

В частности, товарищество может выступать заказчиком на оказание (выполнение работ) по эксплуатации, ремон­ту, надстройке и реконструкции помещений, зданий и сооружений; заключать договоры, контракты, соглашения с гражданами и юридическими лицами в соответствии с целями своей деятельности; проводить мероприятия по благоустройству придомовой территории; обеспечивать соблюдение домовладельцами и членами их семей, а также арендаторами и нанимателями правил пользования жилыми и нежилыми помещениями, местами об­щего пользования, осуществлять в рамках устава иные виды хозяйственной деятель­ности.

С чем прежде всего сталкивается правление товарищества в своей хозяйственной ра­боте? Разумеется, с обеспечением надлежащего содержания жилого дома и обслужива­ния проживающих. Но сразу возникает вопрос: заключить договор на содержание и экс­плуатацию дома с жилищной организацией, которая раньше его обслуживала, или самим обеспечить организацию технической эксплуатации, подыскивая по договорам подрядчи­ков на разные виды работ?

Формы самоуправления жилыми домами могут быть различными. Это и комитет са­моуправления, имеющий свою жилищно-эксплуатационную организацию, и ЖСК, само­стоятельно эксплуатирующий свой жилой дом, и молодёжный жилищный комплекс, имеющий собственный баланс, и наконец, товарищество собственников жилья.

Рачительное использование имеющихся финансовых ресурсов — первая заповедь хо­зяйственной деятельности товарищества. Так, ТСЖ "Маяк" (Москва), созданное на базе новостройки, отказалось заключать договор с дирекцией единого заказчика, посчитав цену, назначенную ею за свои услуги, слишком высокой. В результате оно само организо­вало обслуживание дома по цене вдвое ниже, расширив при этом объем предоставляе­мых услуг. В частности, в состав этих услуг вошло обеспечение круглосуточной охраны шести подъездов.

Этот пример свидетельствует о том, что товарищества при добросовестном и квалифициро­ванном руководстве располагают реальными возможностями для снижения издержек на управление и содержание общего имущества, а следовательно, могут обеспечить появление и развитие конкуренции в сфере эксплуатации и содержания жилья. За счет эффективного использования средств товарищества производят выборочный капиталь­ный ремонт жилых домов, устанавливают кодовые замки на входные двери в подъездах, приборы учета потребления тепла, воды, газа.

Преимущества товариществ перед существующей формой управления жилищным хо­зяйством очевидны, и именно поэтому их создание не вызывает энтузиазма у работников муниципальных жилищных органов. "Собственные счета" товариществ уменьшают фи­нансы жилищных организаций, которые ныне нередко расходуются без должного кон­троля.

В соответствии со ст. 40 Закона о ТСЖ средства товарищества состоят из:

— вступительных и иных взносов, обязательных платежей членов товарищества;

— доходов от хозяйственной деятельности, направленных на осуществление целей, задач и обязанностей товарищества;

— дотаций на эксплуатацию, текущий и капитальный ремонт, коммунальные услуги. Согласно ст. 19 Закона о ТСЖ дотации могут также выделяться в виде компенсаций на оплату жилищно-коммунальных услуг отдельным категориям граждан, а также иных пре­дусмотренных законом дотаций;

— прочих финансовых поступлений (например, получение процентов на вклады в бан­ках). В этой связи Законом предусмотрено, что по решению общего собрания товарище­ство может часть свободных денежных средств помещать в облигации, сертификаты, акции и другие ценные бумаги.

По решению общего собрания товарищество может образовывать специальные фон­ды, расходуемые на цели, соответствующие предусмотренным в уставе задачам.

Главная задача товарищества — добиться увеличения доходов и снижения расходов, которые в муниципальном фонде во многих случаях нельзя признать рацио­нальными. В новых условиях плату за жилье собственники квартир вносят не на счет жилищно-эксплуатационной организации, а на счет своего товарищества.

Изыскание дополнительных ресурсов происходит в основном по двум направлениям: за счет предпринимательской деятельности прибыль от которой направляется на обеспечение нужд кондоминиума и за счет экономии при использовании коммунальных услуг, поставляемых организациями энерге­тики, теплоснабжения, водоснабжения, газоснабжения.

Увеличению доходной части бюджета товарищества может послужить создание в до­ме разного рода мастерских, работа которых не причиняет неудобств проживающим. "Ма­лый бизнес", не очень-то выгодный при обычных условиях, может принести значительную прибыль, если он организован жильцами в своем доме.

Сдача в аренду придомовых территорий (например, под гаражи, автостоянки или тор­говые палатки), перевод на себя некоторых муниципальных хозяйственных функций, в частности - уборка территории от мусора — все это весьма прибыльное дело. Доходы приносит и предоставление мест для размещения рекламных щитов.

Реконструкция здания — также один из путей зарабатывания товариществом денег. Речь идет о надстройке дополнительного этажа или мансарды. Не говоря уже о капиталь­ных жилых домах старой застройки, в которых возводятся дополнительные этажи, такие возможности существуют и для некоторых серий пятиэтажных домов.

Немалую выгоду приносит товариществам сдача в аренду нежилых помещений. Сей­час товарищества ряда городов получают определенную плату за аренду встроенных нежилых помещений, где размещаются предприятия торговли, общественного питания, бытового и культурного обслуживания, за сдачу в аренду подвальных и других вспомога­тельных помещений жилого дома.

Что касается имущества товарищества, то здесь требуется особое пояснение. В п.4
ст.40 Закона о ТСЖ установлено, что в собственности товарищества могут находить­ся движимое имущество, а также недвижимое имущество, входящее в состав кондоми­ниума.

Домовладельцы — полноправные собственники своего недвижимого имущества, и оно не может входить в собственность товарищества. Тогда какое же недвижимое имущество, входящее в состав кондоминиума, может быть собственностью товарищества?

Согласно ст.289 Гражданского Кодекса РФ (далее - ГК РФ) собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома. На праве общей долевой собственно­сти собственнику квартиры принадлежат общие помещения дома, его несущие конструк­ции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пре­делами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Но поскольку в силу п. 2 ст. 290 ГК РФ «собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру», то и в отношении всего общего имущества дома возможно совершение только таких сделок по распоряжению этим имуществом, которые не влекут и не могут влечь его отчуждения.

В этом заключается важнейшая особенность кондоминиума как комплекса недвижимо­го имущества, являющегося общим для всех членов товарищества.

В отличие от квартир, принадлежащих индивидуальным владельцам, которые могут свою собственность выделить и продать, заложить, сдать внаем или распорядиться иначе по своему усмотрению, общее имущество является неделимым — его нельзя продать, заложить или управлять ею без согласия совладельцев, то есть других собственников квартир.

Необходимость в таком ограничении очевидна. Например, если человек живет в кот­тедже, он по своему усмотрению решает, нужно ли убирать прихожую, чинить крышу, платить за коммунальные услуги. Однако если собственность находится в совместном владении, когда действия одного жильца могут повлиять на качество жизни многих других, решение, например, о том, вносить ли и когда свою долю на проведение необходимых ремонтных работ и эксплуатацию здания, не может приниматься каждым собственником квартиры по своему усмотрению. Перед передачей дома в управление товариществу встает проблема разграничения собственности: на индивидуальную и общую долевую, проведение фактически полной инвентаризации всего дома.

На практике весьма распространена ситуация, когда в пределах одного жилого дома есть квартиры принадлежащие на праве собственности физическим лицам и квартиры, находящиеся в муниципальной собственности. В этом случае возникает вопрос: кто и в каком порядке вправе распоряжаться общим имуществом (подвалом, чердаком и т.д.) в составе такого жилого дома, в т.ч. заключать договоры аренды упомянутых нежилых помещений?

Чтобы достаточно полно ответить на этот вопрос, следует еще раз обратиться к ГК РФ, имея ввиду ранее рассмотренные ст. 289 и 290.

Согласно п.1 ст.246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Владение и пользование имуществом, находящимся в общей долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом (п.1 ст.247 ГК РФ).

При этом «плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними» (ст.248 ГК РФ). Следовательно, если в жилом доме, часть квартир принадлежит на праве собственности гражданам, а часть - находится в муниципальной собственности, распоряжение общим имуществом возможно лишь по соглашению всех собственников квартир.

Это подтверждается и определением Верховного Суда РФ от 25 декабря 2000 года по делу № 78-ГОО-61: гражданину, приватизировавшему квартиру, на праве собственности принадлежит не только квартира, но и доля в праве собственности на общее имущество, распоряжение которым принадлежит ему наравне с другими собственниками дома - жильцами, приватизировавшими жилые помещения, и муниципалитетом. При этом Верховный Суд РФ отметил, что отсутствие кондоминиума не может повлечь утрату или какие-либо ограничение в осуществлении собственником квартиры своих прав собственности на долю в общем имуществе дома.

 

Главной заботой товарищества, его органов управления остается финансирование хозяйственной деятельности по обеспечению технической эксплуатации и содержания жилищного фонда и бесперебойному предоставлению проживающим качественных коммунальных услуг.

Деятельность по обеспечению сохранности недвижимого имущества в кондоминиуме. безопасности и комфортности проживания в нем граждан, по обслуживанию и надлежа­щей эксплуатации этого имущества могут осуществлять только лица (физические, юриди­ческие). имеющие лицензию на проведение ремонтно-эксплуатационных или строитель­ных работ, если закон требует наличия такой лицензии.

Ремонтно-эксплуатационное обслуживание кондоминиума либо выполнение неслож­ных строительных работ может осуществляться непосредственно домовладельцами или товариществом собственников жилья. Товарищество также должно иметь соответствую­щее специальное разрешение (лицензию), если законом эти виды деятельности отнесены к перечню лицензируемых.

В соответствии со ст. 20 Закона о ТСЖ для обеспечения эксплуатации многоквартир­ного жилого дома. пользования квартирами и общим его имуществом домовладельцы вправе самостоятельно выбрать способ управления этим имуществом.

Существует несколько способов управления кондоминиумом. Например, маленький жилой дом, где 2-4 приватизированные квартиры с хозяйственными постройками на отве­денной кондоминиуму территории, может управляться самими домовладельцами. Естест­венно, в этом случае все вопросы, связанные с обслуживанием дома и использованием территории и находящихся на ней строений, владельцы квартир решают непосредственно между собой, не прибегая к созданию каких-либо органов управления.

Имеется и другой предусмотренный Законом о ТСЖ способ управления кондоминиу­мом — передача домовладельцами функций по управлению уполномоченной государст­вом или органами местного самоуправления службе заказчика на жилищно-коммунальные услуги.

Но домовладельцы могут, образовав товарищество собственников жилья, самостоя­тельно управлять имуществом кондоминиума либо передать по договору часть или все функции по управлению уполномоченному физическому лицу — индивидуальному пред­принимателю либо организации любой формы собственности (управляющему).

Выбор способа управления кондоминиумом и его изменение, которое допускается в любое время, осуществляются по решению общего собрания домовладельцев.

Если домовладельцы в течение шести месяцев не выбрали способ управления кон­доминиумом, в котором более 50 процентов площади помещений находится в частной собственности, на домовладельцев — граждан и организации, а также на должностных лиц. уполномоченных представлять интересы собственника в кондоминиуме, налагается штраф, размер которого устанавливается органами государственной власти субъектов РФ и органами местного самоуправления.

Установлено, что непосредственное управление кондоминиумом допускается в случа­ях, когда он включает в себя не более четырех помещений, принадлежащих двум, трем или четырем различным домовладельцам.

При организации кондоминиума на общем собрании каждый домовладелец обладает количеством голосов пропорционально доле его участия. Эта доля устанавливается так­же пропорционально доле принадлежащих ему помещений в кондоминиуме.

Не следует забывать и об обязанностях домовладельца по содержанию и ремонту собственного и общего имущества

Статьи 15-18 Закона о ТСЖ устанавливают круг обязанностей домовладельца по над­лежащему содержанию и ремонту помещений, находящихся в его собственности, а также несению бремени расходов по содержанию и ремонту общего имущества.

В отношении собственных помещений домовладелец обязан соблюдать установлен­ные нормативные и технические требования их использования, а при ремонте, перестрой­ке или модернизации своего жилья не должен наносить ущерба имуществу, правам и интересам других домовладельцев или общему имуществу дома. Если таковое будет допущено, домовладелец обязан за свой счет устранить нанесенный ущерб.

Содержание и ремонт помещений, входящих в состав кондоминиума, находящихся в частной, муниципальной, государственной или иной форме собственности, осуществля­ются за счет домовладельцев — собственников этого имущества.

Домовладельцы в кондоминиуме оплачивают налог на недвижимое имущество, а при использовании собственных помещений для извлечения прибыли — другие установлен­ные законом налоги.

Домовладельцы оплачивают оказываемые коммунальные услуги, и несут ответственность за своевременность платежей нанимателей либо арендаторов принадлежащих им помещений.

Общим собранием товарищества собственников жилья может быть предусмотрена возможность внесения отдельных платежей нанимателями либо арендаторами (за со­держание и ремонт общего имущества, части платежей за коммунальные услуги) непо­средственно на счет товарищества.

Общие размеры обязательных платежей на содержание и ремонт общего имущества устанавливаются на основе учета единых правил и норм, утвержденных органами местно­го самоуправления, и обеспечивают возмещение издержек на обслуживание, текущий и профилактический ремонт, а также капитальный ремонт общего имущества.

Размер обязательных платежей каждого домовладельца на указанные нужды пропор­ционален его доле в праве общей собственности на общее имущество в кондоминиуме (доле участия).

Платежи на общие расходы в домовладении, даже на самые необходимые нужды, обычно не вызывают восторга у членов товарищества. Путь здесь только один — реально привлечь жильцов к управлению хозяйством, убедить их, что дом — та общая сре­да обитания, от качества которой зависит качество жизни каждого жильца.

Опыт жилищных товариществ показывает, что жители должны быть полностью ин­формированы о расходовании средств. Если они увидят, что деньги тратятся с толком, решать вопросы с платежами на общие нужды будет значительно легче.

А КАК У НИХ?

Проводимые в России рыночные реформы затронули, прежде всего, отношения собственности, в том числе и в жилищной сфере. В результате процесса привати­зации огромное число людей, проживающих в городских квартирах, превратилось во владельцев недвижимости. Вслед за этим возникла проблема управления мно­гоквартирными домами, перешедшими в собственность нескольких домовла­дельцев, и правового регулирования отношений между собственниками общего имущества в кондоминиуме.

В США государственное жилье составляет лишь около пяти процентов всего жилищного фонда страны и предоставляется только малоимущим семьям. Ос­новная масса жилых помещений находится в частной собственности. Это одно­семейные дома, которых очень много как в небольших населенных пунктах, так и в густонаселенных городах; многоквар­тирные городские дома, владельцами которых являются, как правило, корпорации и частные кампании, сдающие жилье внаем; кондоминиумы и кооперативы. Осо­бой популярностью пользуются кондоминиумы в домах-новостройках, где заказ­чику обеспечиваются качество, комфорт, возможность экономии и надежность.

В Швеции структура собственности на жилье очень близка российской. В стране нет частной собственности на квартиры. Наиболее распространенная форма собственности — кооперативная. Объектом кооперативной собственности может быть только здание — коттедж или многоквартирный дом. Самый развитый способ пользования жильем — наем. Отдельная квартира в многоквартирном доме может быть собственностью только кооператива, которому принадлежит дом, но не частного лица, которое в ней проживает. Член кооператива не может превратиться в собственника занимаемой квартиры даже после выплаты всей ее стоимости, как это допускается российским законодательством. Если кто-то из жильцов захочет поменять квартиру, он должен прекратить свое членство в кооперативе, а его квартира будет занята другим лицом. Идеология шведского кооперативного движения исходит из того, что жители должны заботиться о своем доме сообща и только эта общность может обеспечить благоприятные условия совместного проживания.                                     

Опыт Германии показывает, что благоприятные условия для создания ТСЖ могут быть обеспечены прежде всего при помощи местных властей. В стране не так много собственников жилья, ибо далеко не каждый может выкупить квартиру у государства. При образовании самостоятельного хозяйственного объединения жильцов важной проблемой становится поиск управляющего зданием. Требования к нему предъявляются высокие, хотя система лицензирования специалистов отсутствует. Управляющий должен быть и экономистом; и коммерсантом, и, ко­нечно, специалистом по жилищному хозяйству. Выбирается такой управляющий общим собранием жильцов.

В Австрии не существует вопроса, вступать или не вступать в ТСЖ. Если в многоквартирном доме более половины квартир являются частными (остальные в аренде), то создание товарищества обязательно. Муниципалитеты полностью отказываются от обслуживания зданий, где в основном частные квартиры. Созда­ние товариществ для муниципалитетов выгодно. Не очень состоятельным людям выдаются субсидии, а власть контролирует целевое использование этих средств. Не менее двух раз в год в каждом ТСЖ проводится аудиторская проверка.

В Финляндии есть несколько строительных компаний, которые не только строят и продают жилье, но и в дальнейшем занимаются его эксплуатацией и даже выдают жилищные субсидии, к которым прибегает треть всех граждан стра­ны. Но стала острой проблема неплательщиков. Разбираться с ними предпочита­ет не строительная кампания, а сами жильцы, объединенные в товарищества. Таковы условия договора между компанией и ТСЖ. По решению общего собрания злостного неплательщика могут лишить на три года квартиры, а если платы и впредь не последует, его лишают жилья полностью (с выплатой соответствующей компенсации с учетом удержания за неплатежи). К столь радикальному  средству прибегают и тогда, когда кто-либо из жителей грубо и систематически нарушает правила про­живания в общем доме, не участвует в совместных мероприятиях по благоуст­ройству дома и территории. В товариществе следят также за тем. чтобы люди не запускали свою квартиру, вовремя ремонтировали ее, иначе они также будут под­вергнуты определенным санкциям.

В Швейцарии товарищества собственников жилья, кондоминиумы — явление редкое. В союзы объединяется лишь незначительная часть жителей. Связано это, возможно, с национальным характером швейцарцев: индивидуализм и глубокая погруженность в свою частную жизнь. Людей пугает необходимость подчиняться каким-то правилам, согласовывать свое поведение с требованиями других. Но в последнее время, по мнению директора швейцарского управления жилищного строительства П. Гуртнера, проявляется стремление собственников жилья объе­диняться в союзы, что вызвано чисто экономическими причинами. С этой целью приглашают менеджеров, которые более экономно управляют домами.

В Испании квартира продается вместе с землей, даже в многоквартирном до­ме. При этом оформляется единый документ — на землю и квартиру. Владелец квартиры становится одновременно и владельцем соответствующей части общего не­движимого имущества: крыши, холлов, подвалов, лифтов, фасадов, инженерного оборудования и т. п. Без его разрешения, без согласования с ним (что делается путем опроса или созыва общего собрания) никто ничего в здании сделать не имеет права. Выбор цвета покраски фасада, например, тоже выносится на обсуждение. Но участие в товариществе накладывает на его членов и жесткие обязательства, касающиеся даже личного жилья. Если владелец квартиры задумал произвести в ней переделки, он обязан получить разрешение общего собрания, которое решает эти вопросы большинством голосов присутствующих на соб­рании.

В Словакии особое внимание в развитии жилищного самоуправления прида­ется информационной работе. По мнению департамента жилищной политики Словакии, люди просто не знают, как самостоятельно вести свое жилищное хо­зяйство в многоквартирном доме. На информацию и обучение собственников жилья направлены главные усилия департамента. Формы разные: издается мно­жество информационных листков, где в популярной форме преподносятся осно­вы бухгалтерского дела, рассказывается о порядке проведения ремонтных работ, говорится о том, как строить свои взаимоотношения с муниципальными организа­циями и частными компаниями.

В России инициатива создания товариществ собственников жилья исходила как "сверху", от местных городских органов власти, так и "снизу", непосредственно от жильцов. В первом случае работа начиналась с выпуска нормативных доку­ментов, регламентирующих создание товариществ в городе. В ряде городов жильцы узнавали через средства массовой информации о том, что такое товари­щество собственников жилья, заявляли о своей готовности организовать товарищество и обращались в местную администрацию с просьбой о его регистрации. Это понуждало органы власти принимать меры к созданию условий для образо­вания и деятельности товариществ в городе.

Москва раньше других городов России встала на путь активного внедрения самоуправления в жилищном фонде. За три года до выхода в свет Закона о ТСЖ правительством г. Москвы были разработаны и приняты "Основы образования и деятельности в г. Москве товариществ собственников жилых помещений", ко­торые не только подробно регламентировали порядок образования и харак­тер деятельности товариществ, но и содержали всю необходимую документа­цию для оформления их юридического статуса.

Москва лидирует в развитии самоуправления, но и в других городах России это движение набирает все большую силу. Первые товарищества были зарегист­рированы уже в 1994 году в Рязани и Ярославле, а затем по мере распростране­ния информации о ТСЖ объединения жильцов были созданы в Нижнем Новгоро­де, Владимире, Красноярске, Волгограде, Санкт-Петербурге, Новосибирске, Ека­теринбурге, Новгороде и других городах.

В Рязани местная администрация подсчитала, какие средства примерно тре­буются для эксплуатации одного квадратного метра общей площади жилого дома, а затем перечислила эту сумму из городского бюджета непосредственно жилищ­ным товариществам, минуя жилищно-коммунальные структуры. По итогам оказа­лось, что на эксплуатацию жилья в жилищных товариществах расходуется в два раза меньше средств, чем в жилищно-коммунальных организациях.

 

В.А.Вишневский
 директор  ООО «Фонд «АЯКС»

И.М.Ильясов
Зам.директора по правовым вопросам «Фонд «АЯКС» 

Наш адрес: 450098, Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Российская, д. 96, (остановка транспорта “Глумилино” или “Горсовет”)

Наши телефоны: (347) 235-76-56, 235-75-11, 235-76-55, 235-75-36, факс (347) 235-76-55

E-mail: fondajks@mail.ru 

Templates Joomla 1.5