В ЖИЛКОНТОРЕ - ХОРОШО, А В ТОВАРИЩЕСТВЕ - ЛУЧШЕ!

PDFПечатьE-mail

 Жилищное самоуправление медленно, но верно утверждает себя в России, являясь необходимой предпосылкой социальной защиты граждан от диктата местных органов власти и монополии существующих сегодня жилищно-коммунальных структур. Сегодня для жителей большей части населенных пунктов Российской Федерации проживание в много­квартирных домах связано со многими проблемами. Как показывает опыт, организация жиль­цов в товарищества и союзы позволяет коллективными усилиями отстаивать право граждан на достойное содержание собственного жилья. В настоящее время на федеральном и региональном уровнях создана законодательная база для создания и деятельности органов жилищного само­управления.

Современная жилищная политика Российской Федерации, реализуемая через систему мероприятий программы жилищно-коммунальной реформы, исходит из того, что решение проблемы улучшения содержания жилищного фонда, забота о состоянии многоквартир­ных жилых домов — это всецело дело самих жильцов.

Ныне жители городских многоэтажных домов разделились на две почти равные груп­пы: те, которые приватизировали квартиры или приобрели их в собственность посредст­вом купли-продажи или по иным видам сделок, и те, кто не приватизировал свое жилье и продолжает проживать в муниципальном или государственном жилом фонде на условиях дого­вора найма.

По расходам на содержание жилья (включая коммунальные услуги) они остаются в равных условиях и на них в одинаковой степени распространяются регулярно повышае­мые ставки и тарифы. Однако повышение уровня оплаты жилья практически не влечет за собой соответствующего улучшения качества обслуживания жилищного фонда. Оказание услуг по его содержанию по-прежнему остается монополией жилищно-эксплутационных организаций, которые работают, как правило, с высокими непроизводительными  издержками и стараются не допускать в свою сферу потенциаль­ных конкурентов.

Таких конкурентов муниципальные жилищные организации прежде всего видят в лице нарождаю­щихся товариществ собственников жилья (в дальнейшем ТСЖ или товарищество). Именно поэтому они не только не способствуют развитию самоуправления граждан в жилищном фонде, но и, как показыва­ет практика, препятствуют организации товариществ, иногда ставя эти объединения жильцов в заведомо невыгодные экономические условия по сравнению с гражданами проживающими в муниципальном жилищном фонде.

Сегодня городские жители не знают, как расходуются их средства и средства бюджетной дотации, уплачиваемой на содержание жилых домов, доходы в виде арендной платы, получаемой жилищными организациями за находящиеся в домах нежилые помещения, насколько обоснованно повышаются цены и тарифы на коммунальные услуги.

Опыт показывает, что с образованием жилищных товариществ, которые в полном объеме берут на себя функции хозяйственного управления жилыми домами, ситуация в корне меняется. Жилищно-эксплуатационным организациям приходится иметь дело уже не с отдельными жильцами, а с их объединениями, способными коллективными усилиями на договорной основе, используя контрольные полномочия, отстаивать свои интересы по обеспечению надлежащего обслуживания жилых домов и проживающего в них населения.

Основополагающей юридической базой объединения жителей на началах самоуправ­ления в жилищном фонде стал Федеральный закон от 15 июня 1996 года № 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья" (далее — Закон о ТСЖ), где определены право­вой статус товариществ, степень их хозяйственной самостоятельности, основные функции и направления деятельности.

Товарищество собственников жилья относится к категории некоммерческих организаций.

 

Статус негосударственной организации обязывает ТСЖ вести хозяйство на ус­ловиях самофинансирования. Их предпринимательская деятельность имеет вспомога­тельный характер, прибыль от нее идет только на уставные цели и не может распреде­ляться между членами ТСЖ.

Согласно ст. 1 Закона о ТСЖ товарищество — это форма объединения домовладель­цев, то есть собственников жилых и нежилых помещений, для совместного управления, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения комплексом недвижимого имущества, составляющего кондоминиум.

Кондоминиум включает в себя земельный участок в установленных границах и распо­ложенные на нем жилое здание и иные объекты недвижимости. В жилом здании отдель­ные части этого комплекса находятся в частной собственности граждан или юридических лиц (например, квартиры), а остальные части являются общим имуществом и находятся в общей долевой собственности всех домовладельцев. К объектам общего имущества в кондоминиуме относятся межквартирные площадки, лестничные клетки, крыша, лифты. технические подвалы, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пре­делами жилых помещений, и т. п.

Кондоминиум как единый комплекс недвижимости подлежит самостоятельной госу­дарственной регистрации независимо от регистрации ТСЖ как юридического лица (порядок госрегистрации кондоминиумов определен приказом Министерства Юстиции РФ №152 от 27.07.2003 г.). Товарищества, созданные на базе кондоминиума, облада­ют правами на земельный участок в установленных границах. Товарищества, организо­ванные лишь как субъекты управления жилым домом, но не кондоминиума, прав на зе­мельный участок не имеют.

 

Процесс организации ТСЖ условно проходит три ста­дии.

Начальная стадия заключается в том, что по инициативе одного или нескольких соб­ственников жилья проводится собрание физических и юридических лиц, имеющих на пра­ве собственности, на праве полного хозяйственного ведения либо в оперативном управ­лении соответствующие помещения.

По Закону о ТСЖ решение собрания о создании товарищества считается принятым. если за него проголосовали хотя бы два собственника, но имеющих в своем распоряже­нии более 50 процентов площади в комплексе недвижимости. При этом закон допус­кает даже такой вариант: в многоквартирном доме есть лишь один собственник квартиры, остальные квартиры принадлежат муниципалитету в лице жилищно-эксплуатационной организации, которой передоверены права собственности на жилые помещения. И эти два собственника вправе образовать товарищество.

Однако, предпочтительнее варианты, когда в товариществе будет участвовать основная масса жильцов, по­скольку в этом случае можно достичь более эффективной его работы. Заниматься при­влечением людей в товарищество должна инициативная группа, которая аргументировано убеждает жильцов в выгодах и преимуществе самоуправления для дома и его жильцов.

Собрание принимает решение о создании товарищества и одновременно выбирает из своего состава комиссию для разработки проекта устава ТСЖ.

На второй стадии инициативная комиссия созывает общее собрание собственников помещений, где принимается устав товарищества со схемой определения и распределения долей участия всех домовладельцев.

В уставе определяются: наименование товарищества, его местонахождение, предмет и цели деятельности. права и обязанности товарищества, основания и порядок исключе­ния из членов ТСЖ, условия реорганизации и прекращения деятельности товарищества. В устав могут включаться и другие не противоречащие законодательству положения, связанные с особенностями деятельности конкретного ТСЖ.

На заключительной стадии  учредительные документы представляются на регистрацию в  соответствующую инспекцию Министерства по налогам и сборам РФ (далее ИМНС).

Порядок регистрации товарищества определяется федеральным законом «О государственной регистрации юридических лиц». Товарищество считается организованным с момента его государственной регистра­ции, и приобретает права юридического лица: имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты, имеет в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении обособленное имущество и отвечает по своим обязательст­вам этим имуществом, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде.

 

Закон о ТСЖ наделяет товарищество довольно широким объемом прав, позволяющих ему самостоятельно управлять общим имуществом, находящимся в собственности товарище­ства.

Согласно ст. 29 Закона о ТСЖ товарищество вправе заключать договоры на управле­ние и (или) обслуживание и эксплуатацию домов с любым физическим лицом или организа­цией любой формы собственности, а также организовывать собственное домоуправление для обслуживания недвижимого имущества в кондоминиуме, пользующееся правами жилищно-коммунальной организации и расчетным счетом товарищества.

Товарищество самостоятельно определяет свой бюджет на год, включая необходимые расходы по текущей эксплуатации и ремонту общего имущества, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также устанавливает на основе бюджета размеры платежей, сборов и взносов для каждого домовладельца в соответствии с его долей участия.

Товарищество обладает правом пользоваться кредитами банков, иметь в собственно­сти помещения в кондоминиуме, продавать и передавать коммерческим и некоммерче­ским организациям, гражданам, обменивать, сдавать в аренду, передавать по договору займа оборудование, инвентарь и другие материальные ценности, передавать на дого­ворных началах материальные и денежные средства лицам, выполняющим для товари­щества работы и предоставляющим ему услуги, выполнять работы и оказывать услуги членам товарищества.

Если это не связано с нарушением охраняемых законом прав и интересов домовла­дельцев, товарищество может:

— предоставлять в пользование или ограниченное пользование (сервитут) объекты общего имущества какому-нибудь лицу или лицам;

— в соответствии с градостроительными нормами и правилами надстраивать, пере­страивать со сносом или без него объекты общего имущества или помещения, находя­щиеся в собственности товарищества;

— получать в бессрочное пользование либо получать или приобретать в собствен­ность земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хо­зяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации;

— осуществлять в установленном порядке застройку на прилегающих и выделенных земельных участках;

— совершать иные не противоречащие закону действия.

В случае неисполнения домовладельцами своих обязанностей по участию в общих расходах правление товарищества вправе предъявить к домовладельцу иск с требовани­ем компенсации за неуплату обязательных платежей и возмещению иных общих расходов.

Очевидным и большим плюсом для жильца будет то обстоятельство, что каждую израсходованную копейку ТСЖ, в отличие от нынешних ЖЭУ, должно документально обосновать.

Одновременно с предоставлением прав товариществу законодатель налагает на него определенные обязанности, в частности, органы управления товарищества обязаны обеспечивать выполнение всеми члена­ми товарищества договорных обязательств, в том числе по содержанию и ремонту не­движимого имущества в кондоминиуме, надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в кондоминиуме, соблюдение интересов всех членов товарищества при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей соб­ственностью, распределении между домовладельцами издержек по содержанию и ремон­ту общего имущества в кондоминиуме, а также пресекать действия третьих лиц, затруд­няющие либо препятствующие реализации прав владения, пользования и в установлен­ных пределах распоряжения домовладельцами общим имуществом.

В соответствии со ст. 34 Закона о ТСЖ высшим органом управления товариществом является общее собрание его членов, которое созывается в порядке, установленном' уставом товарищества.

Годовое общее собрание членов товарищества проводится не позднее 60 дней после окончания финансового года. Если возникает необходимость срочного решения каких-либо вопросов, по инициативе правления, членов товарищества, обладающих 10 и более процентами голосов от общего числа голосов в товариществе, а также по требованию ревизионной комиссии или органа местного самоуправления может быть созвано внеоче­редное общее собрание членов товарищества.

Общее собрание товарищества ведет председатель правления или его заместитель, а при их отсутствии — один из членов правления. Если указанные лица не присутствуют на собрании, его ведет председательствующий, избранный из числа членов товарищества.

Уставом товарищества могут быть предусмотрены раздельное голосование по груп­пам домовладельцев в зависимости от вида принадлежащих им помещений в кондоми­ниуме и решаемых вопросов, а также увеличение количества голосов, необходимых для принятия решений по вопросам, отнесенным Законом о ТСЖ или уставом товарищества к исключительной компетенции общего собрания членов товарищества.                .

Члены товарищества на общем собрании обладают количеством голосов пропорцио­нально доле их участия в общем имуществе товарищества. Доля каждого собственника квартиры в праве на общее имущество товарищества определяется пропорционально доле принадлежащих ему жилых помещений, измеряемых в квадратных метрах площади (ст. 9 Закона о ТСЖ), если иное не предусмотрено в уставе товарищества.

Доля участия домовладельцев по их соглашению может быть установлена разной для различных групп домовладельцев в зависимости от вида принадлежащих им помещений в кондоминиуме.

Объем полномочий общего собрания членов товарищества определяется ст. 34 Зако­на о ТСЖ. Его компетенцию можно разделить на исключительную и альтернативную.

К исключительной компетенции общего собрания членов товарищества Закон от­носит:

1) внесение изменений и дополнений в устав товарищества;

2) решение о реорганизации и ликвидации товарищества;

3) принятие решений об отчуждении, сдаче в аренду, залоге или передаче иных прав на имущество товарищества домовладельцам или третьим лицам; предоставление иных прав пользования общим имуществом в кондоминиуме;

4) принятие решений о приобретении, строительстве, реконструкции, в том числе с расширением (надстройкой), о возведении хозяйственных построек и других сооружений. ремонте недвижимого имущества в кондоминиуме;

5) принятие решения о получении заемных средств, включая банковские кредиты;

6) определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества;

7) введение ограничений на использование общего имущества;

8) избрание правления и ревизионной комиссии;

9) утверждение годового финансово-хозяйственного плана и отчета о его выполнении;

10) установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества;

11) образование специальных фондов товарищества, в том числе резервного, на вос­становление и проведение ремонта имущества кондоминиума;

12) рассмотрение жалоб на правление, председателя правления и комиссии товари­щества;

13) принятие и изменение по представлению председателя правления правил внут­реннего распорядка обслуживающего персонала товарищества, положения об оплате их труда;

14) определение вознаграждения членам правления товарищества.

Уставом товарищества к компетенции общего собрания может быть также отнесено решение иных вопросов. Решения по вопросам, указанным в пунктах 2-6, принимаются квалифицированным большинством, то есть не менее чем 2/3 от общего числа голосов членов товарищества.

Альтернативная компетенция общего собрания предполагает возможность рассмотрения вопросов, отнесенных к ведению исполнительно-распорядительных органов товарищества, что должно быть отражено в уставе товарище­ства.

Вместе с тем, обладая возможностью рассматривать любые вопросы, связанные с деятельностью товарищества, высший орган не имеет права вмеши­ваться в осуществление членами ТСЖ права собственности на квартиру или иную недвижимость в жилищной сфере.

Независимо от того, созывается ли очередное или внеочередное собрание, уведом­ление об его проведении направляется домовладельцу в письменной форме и вручается ему под расписку или заказным письмом. Уведомление направляется не позднее чем за 10 дней до даты проведения общего собрания (ст. 22 Закона о ТСЖ).

 

Для ведения текущей работы, организации выполнения принятых решений общее собрание членов товарищества избирает свой исполнительно-распорядительный орган — правление.

Уставом товарищества определяется срок деятельности правления, который не дол­жен превышать двух лет (ст.36 Закона о ТСЖ). Правление осуществляет руководство текущими делами това­рищества и принимает решения по вопросам, которые не отнесены к исключительной компетенции общего собрания. Если товарищество объединяет небольшое количество членов, функции правления может выполнять председатель товарищества либо управ­ляющий.

В компетенцию правления товарищества входит решение следующих вопросов:

— осуществление контроля за своевременным внесением домовладельцами установ­ленных взносов и платежей, составление смет расходов товарищества и отчетов об их исполнении, годового отчета и баланса и представление их для утверждения общему собранию товарищества;

— использование средств товарищества в соответствии с утвержденной общим соб­ранием сметой расходов, управление кондоминиумом или заключение договоров на управление его имуществом, наем рабочих и служащих для обслуживания имущества кондоминиума и их увольнение, заключение отдельных договоров на обслуживание, экс­плуатацию и ремонт недвижимого имущества в кондоминиуме;

— ведение делопроизводства, бухгалтерского учета и отчетности о деятельности то­варищества, организация проведения ежегодного общего собрания товарищества;

— решение иных вопросов, предусмотренных уставом товарищества.

Если в государственной или муниципальной собственности находится более 30 про­центов всех помещений в кондоминиуме, представитель соответствующего органа государственной или муниципальной собственности, как члена това­рищества входит в правление в обязательном порядке, за исключением случаев, преду­смотренных ст. 51 Закона о ТСЖ, ограничивающей права застройщика во избежание его монопольного управления недвижимым имуществом кондоминиума.

Правление созывается председателем в сроки, определенные уставом товарищества. В пределах своей компетенции оно принимает решения, обязательные к исполнению всеми членами товарищества, а также лицами, работающими в товариществе по трудо­вым договорам. Решения правления могут быть отменены только общим собранием това­рищества.

Правление не реже одного раза в год должно отчитываться об итогах свой деятельности на общем собрании това­рищества.

 

Руководит деятельностью правления товарищества председатель товарищества (или председатель правления товарищества) который, исходя из положений устава ТСЖ, избира­ется на заседании высшего либо исполнительно-распорядительного органа (общего соб­рания или правления).

На практике в небольших товариществах председатель товарищества, как правило, избирается решением общего собрания. В крупных комплексах недвижимого имущества, где имеется много домовладельцев, председатель обычно избирается на правлении товарищества. Кто именно избирает председателя правления товарищества либо председателя товарищества и каковы его полномочия, решает общее собрание товари­щества при разработке и утверждении устава.

Председатель обеспечивает выполнение решений правления, имеет право давать всем должностным лицам товарищества указания и распоряжения, которые для них обя­зательны.

Председатель подписывает от имени товарищества платежные документы и самостоятельно совершает сделки (за исключением тех, которые в соответствии с законодательством и уставом товарищества подлежат обязательному одобрению правлением или общим собранием), разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания правила внутреннего распорядка обслуживаю­щего персонала товарищества, положение об оплате их труда.

Даже из этого неполного перечня обязанностей председателя очевидно, что нельзя управлять, например, современным многоквартирным жилым домом, принадлежащим товариществу собственников жилья, без наличия квалифицированных кадров. Для этого нужен профессиональный управляющий (менеджер), обладающий суммой необходимых знаний: умением разбираться в инженерных конструкциях дома, заключать договоры с коммунальными организациями, находить недорогих подрядчиков, способных тем не менее обеспечить достаточно высокое качество работ (услуг), зарабатывать для дома деньги и т. д.

Контрольный орган товарищества — ревизионная комиссия, избираемая общим собранием на тот же срок, что и правление. В обязанность ревизионной комиссии входит проверка хозяйственной и финансовой деятельности правления товарищества, представление общему собранию заключений по бюджету, годовому отчету и размерам обязательных платежей и взносов. В состав ревизионной комиссии не могут входить чле­ны правления товарищества.

Для решения отдельных конкретных задач общим собранием или правлением товарищества могут создаваться временные комиссии, полномочия которых оформляются доверенно­стями, выданными председателем. По достижении поставленной цели комиссия отчитывается на общем собрании или правлении товарищества и прекра­щает свою деятельность.

При образовании крупных кондоминиумов, когда приходится управлять жилыми дома­ми с сотнями квартир и нежилыми помещениями, в которых расположены различные социально-бытовые, торговые и иные обслуживающие организации, справиться с эксплуа­тацией и надлежащим содержанием всех этих объектов недвижимости силами правления и общественности дома практически невозможно. На практике в таких случаях правление нанимает на договорной основе квалифицированного управляющего или прибегает на тех же условиях к услугам управляющей компании.

Управляющий (управляющая компания) действует в рамках компетенции установленной правлением (или общим соб­ранием) и несет материальную и иную ответственность за вверенное ему дело. Пределы и размеры ответственности управляющего прямо зависят от того, насколько продуманно и юридически грамотно правление составит договор с управляющим. Он обеспечивает техническое обслуживание, ремонт, надлежащее санитарное со­стояние жилых домов и в своей хозяйственной деятельности отчитывается перед правле­нием или общим собранием членов товарищества.

Управляющей компанией может быть муниципальная жилищно-эксплуатационная организация, действующая на основании соответствующего договора с товариществом, или частная специализированная фирма.

Компании обычно способны управлять целым комплексом многоквартирных зданий, имеющих большое количество нежилых помещений и сложное техническое оснащение. Управляющая компания сама обеспечивает содержание жилищного фонда, нанимает при необходимости по договору специализированные предприятия или соответствующий персонал.

При таком способе управления кондоминиумом правление товарищества на основе утвержденного общим собранием плана хозяйственных мероприятий заключает с управ­ляющим (управляющей компанией) соответствующие договоры и достаточно эффективно обеспечивает контроль за выпол­нением управ­ляющим (управляющей компанией) своих обязательств, как по качеству оказываемых услуг, так и по их стоимости.

 

В.А.Вишневский
 директор  ООО «Фонд «АЯКС»

И.М.Ильясов
Зам.директора по правовым вопросам «Фонд «АЯКС» 

Наш адрес: 450098, Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Российская, д. 96, (остановка транспорта “Глумилино” или “Горсовет”)

Наши телефоны: (347) 235-76-56, 235-75-11, 235-76-55, 235-75-36, факс (347) 235-76-55

E-mail: fondajks@mail.ru 

Templates Joomla 1.5